それぞれの家庭には、各々事情があります 同じ資産を分けるのにも、分け方が違うことが多いのです。
単純に計算してよいのでしょうか。 何が公平なのでしょうか
Aさんのお話を聞いて、私はいくつかシミュレーションをしてみることにしました。
会社の土地は2カ所あり、合計すると2億円以上ありそうでした。駐車場が約1億円、工場事務所に使っている土地が1億2千万円くらいになりそうです。
2つの土地全てを渡すことにすると、貸付金はなくなります。しかし、それだけではなく、会社には、簿価である取得価格を差し引いた額が利益として計上され、税金がかかってしまいます。貸付金を全額無くそうとすると、土地の売却益に課税をされてしまいます。 続きを読む
貸付金を少なくするには、会社がAさんに返済すればよいのですが、
赤字続きの会社にその力はありません。税理士のBさんは「会社の持つ土地を代わりに渡せば、貸付金を少なくすることができます」
「でも、貸付金が少なくなっても、その分、不動産をもらえば資産総額は同じじゃないですか」Aさんは聞き返しました
「確かに、不動産に貸付金が変わったわけですから、その時点では同額になります。しかし、翌年以降になると不動産の評価額は時価の8掛け程度となります。長生きをすれば、もっと土地価格は下がるでしょう」
「ただし、会社の社長が会社と取引することになりますから、自由気ままに売買の価格を決めるわけにはいきません。不動産鑑定士の評価によって、代物弁済契約の土地価格を決める必要があります。」
Aさんが我が社を訪れたのには、そうした経緯があったのです
part3に続く
正確な不動産鑑定が、あなたの財産を守ります
自己破産の申請をするから評価をしてくださいという人がたまにあります。
不況のさなか、大変だなあ、と思いますが、鑑定評価まで必要なのでしょうか。
報酬規定を説明すると、ため息が聞こえてきます。
調べてみると、自己破産の申請書類の中に「資産目録」とあるのですが、これについて、一般的には正確な鑑定評価書までは求めていないようです 続きを読む
公益法人改革に関連して鑑定士がお手伝いできることがある
①公益法人として認定されるときには、事業費の５０％以上を公益事業に支出しなければならない。そのために、これまで支払っていなかった自己保有不動産の家賃や地代を経費として計上すれば５０％基準をクリアできることもあるだろう(帰属家賃の評価)
②共益事業や収益事業をしている法人は、５０％規準のために、共益事業などを別法人に譲渡(分割)して基準クリアを狙うこともできる。しかし、その時には適正な価格で譲渡しなければならない。第三者の鑑定書が求められることになる。
③これまで公益法人であった特例民法法人は一般社団法人になるときに公益事業財産額を計算し、今後公益事業支出として処理していかなければならない。このときの計算も鑑定士が適切に処理することを求められている。
鑑定評価は(有)埼玉不動産鑑定所へ
昨年９月（リーマンショック）の頃は金融機関の融資が止まり、
不動産取引も激減した。余裕のあった不動産会社にも不安がいっぱい広がり、手控えてしまった。 さいたま地裁川越支部の競売は、１０月以降売却率が５割を割り込んだ。入札された本数を全て合計しても売却物件数を下回る状況だった。
競争原理が一部の物件にしか働かなくなってしまった。年が明け２００９年が始まると徐々に入札状況も改善してきている。それよりも好調に転じたのは東京地裁本庁である。 続きを読む
遺産分割に関わって思うことがある。
不幸にしてもめる家族には次のいずれかがあるようだ
A 一部の人が得をして不公平だ（一部の人には得をさせたくない）
B 自分の自由になるお金が欲しい
C 会社（農地）を残したいと思う親の気持ちが分からない 続きを読む
Aさんは、小さな会社の社長さんです。還暦を機会に、顧問税理士さんに、今、
万が一のことがあったらどうなるのか、相続税を計算してもらいました。
猫の額の我が家と、このところ赤字続きの会社資産では大したことも無かろうと思っていました。
ところが、税理士さんの出してきた計算書には、8千万円以上の納税額が記載されていました。
我が家については、小規模住宅の特例が適用されるから、評価額も8割引になる、と言われてきたのに、とAさんは首をかしげました。 続きを読む
争いになったものは、最初からこじれていたわけではない。
「身内だから、判ってくれるだろう」
「家族なのに形式張っていてはおかしい」
最初にキチンとしておけば良かったことを、アバウトにしておいたために、要らぬ詮索や不信感が広がることが多いようである。
たとえば、相続に伴い不動産をどうするのか、管理している、たとえば、長男が予め、資料を基によく説明しておく必要がある。 続きを読む