この６月から７月　能登半島珠洲市を中心に災害支援をしてきました。
被災した建物の状況を調査する「住家被害認定調査」です。

被災地の現状は、半年経ったのに、ほとんど手つかずの状態と言えます。
被災した住民のうち、半数の人は避難をしています。
それも金沢市を中心として、生まれ育った珠洲市からは遠く離れた地に暮らしています。
やがて、子どもは育っていき、働く大人も新しい生活に慣れていきます。

珠洲市に戻る人はどのくらいでしょうか。
国や県の災害支援により、建設業はこれから１０年間「嫌になるほどの仕事」があるそうですが、
インフラや公営住宅が整備されても、昔の賑わいは期待できない気がします。

土地の価格も、現在の価格を維持するのはごくわずかの地域、ほとんどが下がってしまうでしょう。」

令和6年能登半島地震災害支援活動報告(抄)

平成6年10月に家事調停委員を任命されてから，28年経過しました。
このたび、最高裁判所の長官表彰状が送られてきました。
高等裁判所長官表彰の時には、霞ヶ関庁舎に集合して手渡されましたが、新型コロナ感染症の関係でしょうか、郵便局経由でした。

健康で大過なく勤めてきたお褒めの証と有り難く頂戴しました。

一説には，15年以上の間に200件以上の事件を担当することが最高裁長官表彰の条件、のようですが、私の場合、10年前に既にクリアされています。

マンションやビルが建ち始めた商業地に自宅を構えている人は、相続税対策をしないと相続税の納付が難しい、と言われてきた。
私も不動産鑑定士として、図の左側のような土地が自宅である人には、『表の土地の路線価評価は高い。しかしながら路地の奥の土地(乙地)となる自宅は評価を下げることができるから、前の土地(甲地)は月極駐車場として第三者に貸しましょう』と提案し、節税になったと依頼者に喜ばれてきた。

平成３０年以降の地積規模の大きな宅地評価は５００㎡以上だから、別の節税方法もあることに気づいた。

相続人が配偶者(妻)のほか息子一人という家族構成とすると、図の左の自宅土地建物を図の右のように分割(分筆して置ければその方が面積確定して申告時の説明が容易)し
甲地を第三者への月極駐車場としてきた。
これまでのプランBでは、息子の取得する甲地の評価が２億５，６２０万円。奥の自宅土地を配偶者が取得し評価２億１，０９０万円だが、配偶者は２分の１まで非課税とするとほぼ非課税です、と説明してきた。

そこで、地積規模の大きな宅地評価法も活用できないか、考えてみた。ここでは他の条件（工専地域でない、等)はクリアしていることとする。
適用条件の地積規模が大きいか否かは５００㎡以上か否かであるから、プランBでは対象外であるが、プランAなら対象となる。
プランAで母親と息子の共有持ち分を２分の１ずつとし、将来の分割後の面積をプランBと同じとすると、

地積８４０㎡の評価額は４億１２１万円。ただし小規模住宅の特例が使えるため３３０㎡までは８割減になり評価額は２億７５１１万円となる。
配偶者の相続分２分の１は非課税。息子の取得分の１億３７５６万円に対して課税される。

相続手続きが一段落してから、甲地と乙地に分割した後、甲地を長男が、乙地を母親の単独所有とする共有物分割をすることにする。
この場合のミソは甲地と乙地の面積を同面積とすること
最高裁判例で『不動産取得税の計算上、(利用が変化しないのなら)共有物分割は共有持ち分割合で面積案分する』というものが出ているから
これを適用する。

乙地を取得した母親の土地は、母親の相続時には表の道路に一部しか接面しない奥の土地であり、ビル用地とはなり得ないから評価も低い。

結果として、小規模住宅特例も使えば母親の相続時はかなり節税になるだろう。

注意しておかなければならないのは、地積が５００㎡以上あること。そして、相続人が妻と子ども一人が望ましい、ということだ。
なぜなら、配偶者がいることが配偶者控除と小規模住宅特例の二つを適用できる必要条件であり、なにより遺産分割の紛争が起きにくいからだ。

鑑定評価は、埼玉不動産鑑定所へ

川越祭を翌日に控えた10月19日(金)川越プリンスホテルで、不動産鑑定シンポジウムが行われた。

全国から270名の不動産鑑定士が集まり、『オリンピック開催の地価への影響』を論議した。

翌日は川越祭、全国各地からやってきた不動産鑑定士に川越祭を堪能してもらおう。

国土交通省は既存住宅流通に力を入れている。
欧米に比べて、日本では新築物件への人気が高く、既存(中古)住宅は「20年経った中古はタダ」と言われ、住宅資産の適正な評価がされないという声が多かった。
手入れが悪く、資産価値の低い建物はともかくとして、高額な資産である建物が適切に評価されないのはおかしいこと。
それぞれの建物にIDを付け、取引や修繕のたびに履歴を付けていくらしい。
鑑定士協会連合会でも、「住宅ファイル制度」導入を提言している。
「流通の暗黒大陸」不動産市場の見える化に進めば喜ばしいことである。

埼玉県内の不動産鑑定士がほとんど所属する公益社団法人　埼玉県不動産鑑定士協会は、8月28日川越市と住家被害認定調査に関して災害援助協定を結んだ。

この夏の西日本水害などでは多くの家屋が大きな被害を受けた。災害に遭った人は、固定資産税や住民税の減免の外、義援金、補助金などを受けることができるが、その前提となるのは、罹災証明書である。
罹災証明書は、住家被害認定調査により、全壊、大規模半壊、半壊に相当することが明らかになって、初めて発行される。

しかし、災害が発生すると、同時、大量、広範囲に被害が広がる。被災者への対応は生活全般に関わるから、いくら人手があっても足りない。しかも災害時の対応を熟知している人はごく僅か。
そこで、普段、建物を調査対象としてなじみがある不動産鑑定士がお役に立てられるのでは、と考えたのが、住家被害認定調査を担うこと。
行うのは大きく分けて3つ
（１）住家被害の現場調査
（２）災害支援に駆けつけた他市や他部門の市町村職員に対し、住家被害認定調査の具体的レクチャ
（３）2次調査を含めた住民への相談、対応

現場調査をして、報告書を書けばおしまいではない。
不幸にして起きてしまった災害の被災者に対し、少しでも寄り添い、困惑を安心に変えられれば、と願うものである。

鑑定評価は、埼玉不動産鑑定所へ

6月の大阪北部地震に次いで、7月には平成最大の水害が西日本を襲った。
不動産鑑定士も地元の鑑定士を中心に災害支援に汗を流している。

とはいえ、若者の少ない不動産鑑定士は、被災者支援といっても片付けのボランティアはできない。
災害を受けた住民が住宅、融資、義援金などの支援を受けるために最初に求めるのが、罹災証明。
市町村税務課が調査し、罹災証明発行に当たるが、普段予定していない仕事、発行のための総務省のマニュアルはあっても人も能力も足りない。
そこで、日頃、固定資産評価に関係し、不動産調査に慣れている不動産鑑定士が住宅調査を行い、被害の程度を判定、罹災証明発行の資料を作ることになった。

既に、2年前の熊本県南阿蘇村を皮切りに、6月の大阪府茨木市、愛媛県、岡山県、広島県に不動産鑑定士が支援している。

もちろん、地元鑑定士だけで今回の被災地はカバーしきれない。
熊本での調査経験がある東京の鑑定士を中心に全国から鑑定士が送り込まれている。
当然、交通費や現地宿泊費がかかる。災害が大きいほど、期間も長く、経費も大きくなる。

そこで、現地まで行って災害支援できない人間として、いささかなりとも支援を形に表そうと、それらの経費を賄う基金ができた。

一口3千円、誰でもできる支援。
経費は、やがて決算(所得税申告)時に控除される
もちろん、会員の不動産鑑定士に限られるわけではない。国民誰もが支援していただけるのはありがたい。

支援の汗を流せる人は汗を流そう。知恵を出せる人は知恵を出そう。それもできなければ、僅かでもお金を出して支援に参加しよう。

（特定寄付金）
全国の鑑定士仲間にお願いします。
1人でも多くの不動産鑑定士が、自分たちのできるところから災害被災地支援の輪を広げましょう。

６月の大阪北部地震に次いで、７月上旬から西日本の各地で豪雨災害が起こった。

日本不動産鑑定士協会連合会も、熊本地震災害時に南阿蘇村の住家被害認定調査を支援した。
今回の地震災害には、茨木市に対し、地元大阪の外、東京、京都、岡山、福岡など各地の不動産鑑定士が携わった。

茨木市の調査が終わらないうちに豪雨災害が起きてしまったことと、被災地が広範囲にわたっているため、
こんどは、西日本を中心に全国の鑑定士に呼びかけなければ行けなくなっている。

ありがたいことに、埼玉県は大きな災害が起きていない。とはいえ、災害はいつ、どこで起こるか分からない。

いつでも動けるように、携帯ヘルメットや手袋、安全靴などを用意することにした。

個人研究者が作った「AIによる不動産価値予測」はこれまでもあった。

こんどは大和不動産系列のコスモスイニシアが手を挙げている。

当たらずとも遠からず、かもしれないが、

名人、世界チャンピオンも負かすAIの底知れぬ力に、人間が訳もわからず　信じているような気がする

鑑定評価は、埼玉不動産鑑定所へ