カテゴリー別アーカイブ: ●土地の価格は今?

本川越ぺぺが閉店へ

無印良品やニトリなど優良店が入っていて、お客で賑わっているように見える本川越ぺぺ
西武にとっては問題児だったのか

西武本川越ぺぺ来年1月閉店へ(20250208日経)

あと1年で小江戸の玄関口の風景が変わってしまう

誰が打開策をもたらしてくれるのだろうか

来週(2/8)に初登庁する森田市長の門出には、嬉しくないニュースだ。

「(有)埼玉不動産鑑定所」は日本でもっとも古い不動産鑑定会社です」
鑑定業者情報(国交省2015登録順)

中古マンション売り逃げするか、解体まで責任をとるか

今は販売好調な中古マンションにも、いずれ建物の寿命がやってくる。
容積率に余裕があり、人気の高い地域にあるのならマンション建て替えに協力するデベロッパーが期待できるだろう。
しかし、建て替えが困難な物件、資金力のない老人ばかりの中古マンションは、打開策を検討することさえできずに、現状維持、すなわち朽廃への道をたどる。
やがて、スラム化するから、意識の高い人ほど早めに逃げていく。
何もしない人、何もできない人だけが所有者として残されてしまう。
そのとき、建物を取り壊すことさえできれば、更地にさえできれば不動産の処分の道は開けるのだ。

建物解体費用をプールしておくのは、賢明な方法だ。

マンション解体費用を積立(20250208朝日)

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鶴ヶ島市の土地区画整理事業、2地区とも換地処分公告

鶴ヶ島市内で行われていた、土地区画整理事業「若葉駅西口」「一本松」の両事業とも2025年1月31日換地処分公告が行われ、翌日(2/1)から新地番になりました。

一本松土地区画整理事業は、町名のうち小字がなくなり大字町名だけになり、新しい地番が付されました。
若葉駅西口と地区核整理事業は、大字藤金や大字上広谷がなくなり、新町名、新地番です。
若葉1,2丁目

若葉駅前らしく、「若葉1丁目」「若葉2丁目」となりました。

新町名がつくと、新しい町らしくなります。今は空地が残っている駅前も急速に住宅が連坦するでしょう。

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埼玉県のマンション事情

マンション取引の9割は中古物件である。
一般勤労者が購入するのが多い中古マンションは、ローン返済の目途が立たなければ購入ができない。
そのため、中古マンションの平均売買価格は3千万円の壁があるらしい。

一方、新築マンションの購入者は必ずしも自己利用目的とは限らない。
投資用に購入する法人や投資家もいるだろう。
彼らは将来性があると考えれば、数年間空き家としておくのも厭わない。
数年後に、何割か高く売れれば売却益が出るのだから、目先の賃料収入よりも新築としての価値を大事にする。
今売れているのが浦和周辺や和光市、川口市など東京への利便性が高いところだから、東京の物件との比較で売れ行きが決まる。
だから、中古物件の売れ行きが鈍っているのに、新築物件は東京ほどではないが14%の価格上昇が現れたのだ。
中古マンション埼玉は3千万円の壁(20250124日経)
新築マンション埼玉+13.8%5542万円(20250125埼玉)

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建売住宅、バルコニーをなくして簡素化

2019年から2023年までの4年間に木造建築費は27%アップしたそうだ。
コスト増をそのまま建売総額に載せては、建売住宅の販売も難しい。
そこで大和ハウスはバルコニーをなくして50万円程度を減額した。

共稼ぎ世帯はもともと昼間、家にいないのだから、洗濯物は室外ではなく部屋干しが多い。
あまり使わないバルコニーよりも室内干し用のハンギングバーが重宝しているそうだ。

もう一つ平屋が増えているらしい。
もともと2階建てにするのは、狭い敷地の中で駐車場や庭を確保したい需要が多いから。
そもそも、敷地が十分広いのなら、平屋建てにした方が使いやすいし、建築費も安くなる。

郊外や地方都市の土地価格が低下した一方、
建築費が高騰したことが、広い土地確保が容易になり、次に平屋建て増をもたらしている。

建売簡素化、平屋(20250116日経)

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1人あたりGDP、韓国・台湾を下回る

日本経済研究センターは、1人あたりGDPで日本は韓国、台湾を下回ったと発表した。
この1年、円、韓国ウオン、台湾ドルはいずれも米ドルに対して下落しているが、とりわけ円の下落幅は大きい。
さらに日本は低成長が響き、アジア太平洋地域18カ国・地域の中で唯一マイナス成長だという。(2024年12月19日付日経新聞)

、日本の1人あたりGDP、韓国、台湾を下回る(20241219日経)

アベノミクスによって、「円安、株高」にはなったが、資産家と大企業にのみ恩恵が広がり、生活苦の庶民は窮乏化する一方だ

土地価格も東京一極集中が進んでしまった。

何かおかしい

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2024年の日本は災害でダウン?

2024年元日の能登半島地震、自動車メーカーの検査不正発覚による製造中止、8月8日宮崎県日向灘沖で発生したマグニチュード7.1の地震後に発令された地震臨時情報による人流の減少、8月末に列島を襲ったノロノロ台風10号の豪雨により製造、流通活動が一時停止するなど、2024年の日本経済は大きな影響を受け、鉱工業生産の低下、個人消費に冷や水となった。

台風・地震 景気下押し(20241001日経)
全世界の災害の約1割が日本で起きているのだから、仕方がない、という面もあるが、
台湾地震後のニュースで明らかになった,台湾行政当局の「救援、災害復旧活動の手際の良さ」には驚きを感じた。
石破首相の「防災省」構想は、当然、台湾の事例を念頭に置いているのだろう。
期待したい。

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渋谷区の小学校建て替えに空中権を譲渡

日経新聞(2024.9.19)によると、古くなった小学校の敷地の空中権を隣接するマンション予定地に譲渡し、その見返りに建て替え工事費の多くを不動産会社が負担するらしい。
小学校の空中権100億円(20240919日経)

都内のマンションが高値取引されている現在では、容積率が上がってタワーマンションになれば、開発する不動産業者の収益は大幅に増加する。

具体的な分譲単価は想定以上になるのではないか

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令和6年地価調査発表

令和6(2024)年7月1日の価格を示す都道府県地価調査価格が発表された。

■全国の全用途平均・住宅地・商業地のいずれも3年連続で上昇し、上昇幅が拡大した。

埼玉県に注目すると、令和6年度の平均変動率は、景気が緩やかに回復し、上昇基調を強めており、住宅地、商業地は3年連続で上昇、工業地は11年連続の上昇となった。

埼玉県内の地価調査地点の平均変動率は、
住宅地+1.6%(前年1.5%)
商業地+2.7%(前年2.0%)
工業地+2.8%(前年2.8%)
都内マンション価格の上昇と今後の金利上昇懸念から、東京都に隣接する県南部を中心に上昇基調が強まっている。
さらに、再開発期待が高い浦和駅、大宮駅などの周辺を中心に上昇地点が広がっている。

埼玉県の地価調査概要はこちら

埼玉県西部地区の最近の地価動向はこちら

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日本版ブラックマンデー

日銀の0.25%金利引き上げ、に続きアメリカの雇用状況が悪化に、アメリカ、日本、欧州の株式市場が連鎖的に下落した。

日経平均4451円安(20240806日経)

今年前半の株価上昇が3日間でゼロになってしまった。

株価の下落がすぐに不動産市場に影響することはないが、景気の足を引っ張れば、雇用、個人消費の悪化は免れない。それが、やがて不動産市場に波及していくだろう。

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