カテゴリー別アーカイブ: ●土地の価格は今?

浅草仲見世、家賃16倍に

浅草寺、雷門から続く仲見世の家賃が世間並みになるようだ。
浅草仲見世、家賃16倍で合意(20180511朝日)

記事を読むと、これまでは月1500円/平米だった家賃が、今年1月分から 月1万円/平米に上がり、8年後には月2万5千円/平米になるらしい。

仲見世の通行量は平日でも雑踏と言って良い。
そこらの商店街とは比較にならないくらい人の出が多い。

当然のことながら1階路面店の家賃である。
都内はもちろん、埼玉の商店街でも1㎡あたり月1万円以下というのは、シャッター通り商店街でなければ考えにくい。

8年後の家賃,1㎡あたり月2.5万円は、1坪当たり8万円以上だ。

これが高いのか、安いのか,すぐには分からないが、
売上から考えると合理的なレベルではないか。というのは、単価は高くても一軒のお店が支払うのは月25万円にすぎない。
借りている10㎡はそのまま店舗で有り、デッドスペースはほとんど無い。物販はもちろん、飲食の場合も立ち食い対象だから効率が良い。

家賃を売上の10%とすると,月250万円の売上があれば支払可能だからだ。

これまでは東京都の建物だったから安かったに過ぎない。

言い換えれば、それだけ借りているお店はこれまで得をしていたことになる。

鑑定評価は、埼玉不動産鑑定所へ

国土交通省は、平成30年1月1日時点の地価公示価格を発表した。
この数年を通じ、埼玉県内の住宅地は,南高北低。
一方、工業地と商業地は上昇しているところが目立った。
特に首都圏中央連絡道が一部を除きほとんど完成したため、交通アクセスの良いインター周辺の流通拠点に需要が集まっている。

埼玉県の地価公示概要はこちら

埼玉県西部地区の最近の地価動向はこちら

鑑定評価は、埼玉不動産鑑定所へ

板東33観音

板東33観音霊場地図
関東の1都6県のお寺を巡る『板東33観音霊場』
昨年11月,茨城の調査をすることになったことをきっかけに回り始めた。
昨日、日光中禅寺をお参りし、32カ所を終えて、残りは浅草浅草寺のみとなった。

楽に回れるようになったのは、首都圏3環状と北関東自動車道がほぼ整備されたからである。
ことに首都圏中央連絡道の力は大きい。

これまで遠いと感じていた鎌倉や成田、日立などに向かうのに所要時間がおよそ読める。

流通業界が大きく変わるのも当然のことだろう。
それに伴い、不動産の利用も変わるから地価も変化するのは当たり前。
利用価値の高い土地は遠くても高く評価され、逆に東京に近いのに使いにくいから売れない土地も現れている。

何が最有効使用なのか、
経済状況をよく研究しておかなければ、最有効使用を見誤り,思わぬ見当違いの評価を起こしかねない。

鑑定評価は、埼玉不動産鑑定所へ
 

佐久間旅館

明治27年から続く割烹・佐久間旅館がこの3月で営業を閉じることになった。
大学教授だったご主人が亡くなり、後継者問題が火急の課題になったことが原因なのだろうか。

将棋名人戦が開かれたり、多くの文人墨客が宿泊した。
蔵造りの街並み、伝統的建造物群保存地区にも近い、とても目立つ角にある。

何とかならないか、と思っていたところに、日経新聞の記事が出た

観光支援特化ファンド(古民家、旅館再生に250億円)

セレブな観光客向けにリニューアルすれば、採算がとれるのではないだろうか。

鑑定評価は、埼玉不動産鑑定所へ

不動産投資物件価値 AIが予測

個人研究者が作った「AIによる不動産価値予測」はこれまでもあった。

こんどは大和不動産系列のコスモスイニシアが手を挙げている。

投資不動産価値予測(コスモスイニシア、h300222日経)

当たらずとも遠からず、かもしれないが、

名人、世界チャンピオンも負かすAIの底知れぬ力に、人間が訳もわからず 信じているような気がする

鑑定評価は、埼玉不動産鑑定所へ

高級中古物件が良く売れている

東急が銀行と組んで中古物件に力を注いでいる
東急 高級中古物件にシフト

東京都心の物件は良く売れている。少し郊外でも手頃な素地はないらしい。
資産バブルと低金利から、投資家は不動産に向かうしかないのだろう。

また、いつか来た道、バブルのババをつかむのは誰になるのだろう。

鑑定評価は、埼玉不動産鑑定所へ

平成29年地価公示発表

国土交通省は、平成29年1月1日時点の地価公示価格を発表した。埼玉県内の住宅地は,県南の利便性が高い浦和、川口での人気が高く、東京への通勤の便が悪い県北は相変わらず下落している。
一方、工業地と商業地は上昇しているところが目立った。特に首都圏中央連絡道が一部を除きほとんど完成したため、交通アクセスの良いインター周辺の流通拠点に需要が集まっている。
入間市宮寺の工業地は10.3%と二桁の上昇となった。

埼玉県の地価公示概要はこちら

埼玉県西部地区の最近の地価動向はこちら

鑑定評価は、埼玉不動産鑑定所へ

空き家問題(その2)

空き家を業者がリフォームして貸し出すケースが増えてきた

日経記事

古民家に人気が集まりだしたように、見栄えのしない空き家もリフォームすることによって賃貸市場に挙げることができるようになった。

もちろん賃借人のいる交通接近条件の良いところに限定されるだろう。

こうした物件を借りようとするのは、ある程度意識の高い人、あるいは若者が多いと思われるからだ。

東京23区内は地理的に問題ないが、埼玉県南、たとえば川越ではどうなのだろうか。

リフォームにかけられる金額は少なくとも数百万円、2年で償却しようというのなら月10万円以上の賃料になる。

やはり川越ではごく限定的市場になってしまうのか。

鑑定評価は、埼玉不動産鑑定所へ

空き家問題

空き家については、様々な方策が出てきた。

空き家は所有者にとって 管理の負担がある
税金等費用負担がある
売ることに心理的負担がある

空き家であっても住宅用である場合には、今のところ固定資産税は200㎡まで6分の1課税、それを超える部分が3分の1課税と軽減されている。

一般的には、300平米以下のものがほとんどであろうから、300平米と考え、時価平米10万円の土地であれば、時価が3千万円、固定資産税課税標準額は2千万円程度(6.5万円/㎡)であろう。

 (6.5万円×200÷6)+ (6.5万円×100÷3) =433,333円 ×0.014(固定資産税標準税率) =6,067円

もちろん、このほかに都市計画税があり、建物にも課税される。
むしろ、都市計画税や建物の報が多いとも言える。しかし、通常、空き家の多くは築後数十年経過した建物であるから、建物に対する固定資産税と都市計画税は数万円であろう。

しかし、そうはいっても何にも使わず、収益も産まない不動産に毎年数万から十数万円のお金を負担し続けるのは、気が重い。

そこで売ろうとしたときに、これまでは居住用財産とはされなかったため、通常の不動産売却の譲渡所得税が課せられていた。
被相続人から引き継いだ取得価格は、通常かなり低い。したがって見なし取得原価たる、売却価格の5%が適用になり、売却額の9割方は課税対象になってしまう。
税率は2割とはいえ、手間がかかる割に仲介手数料を引いた手取額が少なくなると、売却するのにも気が重くなる。

そこで、国が用意したのは、昭和56年3月以前建築の家屋および敷地であれば、空き家であっても居住用財産と同じ3千万円控除を適用しようというもの。
条件としたのが、耐震基準適合建物付か、あるいは除却して更地化してから売るということを加えた。
空き家譲渡所得特別控除

これは、大都市の空き家を想定していると考えられる。

大都市でなければ3千万円もの控除額を満たすことはあまりない。
しかし、地価の高い東京では、たとえ百㎡でも4,5千万円になるものがあり、3千万円の控除は大きなメリット。空き家の多くは管理が不十分であり、不審火も予想される。新耐震基準以前の建物対象であるから災害時には、倒壊の恐れもあり、災害出動にも障害物となる。そうした空き家を除却してくれれば災害時の支障物がなくなる効果がある、ということだ。

それにしても、居住用財産売却の特別控除対象面積が200㎡から330㎡まで拡大されたり、今回の空き家譲渡所得の特別控除も、価格の高い地域に有利な制度。
東京などに住む財産家に利用されることが多くなる、と思われる。

固定資産税の過払い返還が増加

地方自治体の計算ミスを指摘し、返還を求める企業が続出している。
(日経新聞2016年3月29日)
固定資産税過払い 評価方法jみなおし

j-リートの53社のうち15社は過払い金の返還請求をし、中には2億円の返還を求めた例もあった。
取り壊した後の建物にも課税をしていたケースなど、一般にも見られるケースが含まれるが、特筆すべきは
倉庫の構造やグレードを誤り、数量もミスするなど、一見して分かりにくいところを専門の調査会社が調べ、間違いを指摘しているらしい。

固定資産税の建物評価は、個別の建物を市町村職員がチェックして課税額を求めているが、
建築士の資格を持たない職員が調査するにはどうしても無理がある。

総務省は、計算ミスが起きやすい原価積み上げ方式の評価方法を見直す方向で検討に入った、という。

建物の実際の取引価格を基に評価額をはじく手法になるらしい。

帳簿価格を基にするのかもしれないが、どの費用を加算し、どの費用は含めないことになるのか、
同じような時期に作られた建物が施工業者によって大きく請負額も異なることを考えると、どのようなことが起きてくるのか、不明なことが多い。

不服申立は、かえって多くなるのかもしれない。