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健康年齢?

①73.5才
②86.2才
③88才
厚生労働省のデータによると
①は埼玉県男性の健康寿命(健康上の理由で日常生活が制限されることなく生活できる期間)
②は2021年70才男性の平均余命
③は2020年死亡者の最頻値、死亡した日本人が一番多い年齢は88才と言うことだ。

健康寿命と平均寿命の差は12.7才
13年近い期間はどうなっているのだろうか
これまで誤解してきたのは、平均余命と健康寿命の差は介護される期間だと思っていたことだ

要介護認定者数と認定率
厚生労働省(h27年)によると、85才以上90才未満の男性の40.8%約43万人が介護認定を受けている。言い換えれば6割近い人は介護認定されていない。
このグラフをよく見ると、男性よりも女性の認定率が高い。長生きしている女性が多いのだから介護認定者数も当然多い、とは思っていたが、認定率が57.3%と男性よりも16.5ポイント高いのだ。
85才過ぎまで長生きした男性は、その6割が介護を受けていない。
これは朗報ではないだろうか

しかも、あまり長生きしない。

したがって、ピンピンコロリ が実現するのは女性よりも男性の方に確率が高い、のだろう。

今、70才。人の名前が覚えられない、思い出せないことを除けば、健康上の不安はない。体力的には自信がある方だ。
すると、80過ぎまでは人の助けを得なくても健康でいられる可能性があり、88才に死ぬ可能性が高い、のだろうか。
できれば、88才になったら、前日に友人と楽しくお酒を飲んで、朝が来たらピンピンコロリということを願いたい。

鑑定評価は、埼玉不動産鑑定所へ

不動産鑑定士 今西 芳夫

 

芳夫2016

(有)埼玉不動産鑑定所 所長

2022年4月29日 春の叙勲 旭日双光章 (不動産鑑定業功労)
2018年~2020年 川越調停協会会長 埼玉調停協会連合会 副会長
2017年10月12日 東京高等裁判所長官表彰
2017年~2021年(公社)日本不動産鑑定士協会連合会 副会長 総務財務委員長
2017年6月20日  国土交通大臣表彰
2017年~   (公社)小江戸川越観光協会 理事 
2017年~2019年 川越調停協会 副会長
2015年~2017年 関東甲信不動産鑑定士協会連合会 会長
2013年~2015年(公社)日本不動産鑑定士協会連合会公的土地評価委員会委員長
2011年~2013年(公社)日本不動産鑑定士協会連合会鑑定評価業務適正化特別委員長
2012年~2017年(公社)日本不動産鑑定士協会連合会 常務理事
2009年~2011年(社)日本不動産鑑定協会常務理事(法務鑑定委員長)
2007年~2009年 (社)埼玉県不動産鑑定士協会 会長
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相続税対策と共有

マンションやビルが建ち始めた商業地に自宅を構えている人は、相続税対策をしないと相続税の納付が難しい、と言われてきた。
私も不動産鑑定士として、図の左側のような土地が自宅である人には、『表の土地の路線価評価は高い。しかしながら路地の奥の土地(乙地)となる自宅は評価を下げることができるから、前の土地(甲地)は月極駐車場として第三者に貸しましょう』と提案し、節税になったと依頼者に喜ばれてきた。

平成30年以降の地積規模の大きな宅地評価は500㎡以上だから、別の節税方法もあることに気づいた。

相続人が配偶者(妻)のほか息子一人という家族構成とすると、図の左の自宅土地建物を図の右のように分割(分筆して置ければその方が面積確定して申告時の説明が容易)し
甲地を第三者への月極駐車場としてきた。
これまでのプランBでは、息子の取得する甲地の評価が2億5,620万円。奥の自宅土地を配偶者が取得し評価2億1,090万円だが、配偶者は2分の1まで非課税とするとほぼ非課税です、と説明してきた。

そこで、地積規模の大きな宅地評価法も活用できないか、考えてみた。ここでは他の条件(工専地域でない、等)はクリアしていることとする。
適用条件の地積規模が大きいか否かは500㎡以上か否かであるから、プランBでは対象外であるが、プランAなら対象となる。
プランAで母親と息子の共有持ち分を2分の1ずつとし、将来の分割後の面積をプランBと同じとすると、

地積840㎡の評価額は4億121万円。ただし小規模住宅の特例が使えるため330㎡までは8割減になり評価額は2億7511万円となる。
配偶者の相続分2分の1は非課税。息子の取得分の1億3756万円に対して課税される。

相続手続きが一段落してから、甲地と乙地に分割した後、甲地を長男が、乙地を母親の単独所有とする共有物分割をすることにする。
この場合のミソは甲地と乙地の面積を同面積とすること
最高裁判例で『不動産取得税の計算上、(利用が変化しないのなら)共有物分割は共有持ち分割合で面積案分する』というものが出ているから
これを適用する。

乙地を取得した母親の土地は、母親の相続時には表の道路に一部しか接面しない奥の土地であり、ビル用地とはなり得ないから評価も低い。

結果として、小規模住宅特例も使えば母親の相続時はかなり節税になるだろう。

注意しておかなければならないのは、地積が500㎡以上あること。そして、相続人が妻と子ども一人が望ましい、ということだ。
なぜなら、配偶者がいることが配偶者控除と小規模住宅特例の二つを適用できる必要条件であり、なにより遺産分割の紛争が起きにくいからだ。

鑑定評価は、埼玉不動産鑑定所へ

共有物分割と判例

不動産を取得すると不動産取得税を課される。
売買や贈与でなく、不動産の交換による取得でも同様である。
さらに、二つの不動産の交換は二つの土地が等価でなければ差額分に譲渡所得課税が課される。
逆に言えば、同種(宅地と宅地など)の固定資産を交換するときに、価値が高い方の土地の2割以内に交換差額がなるならば特例により交換差額にのみ譲渡所得税が課される。

それでは、共有関係の解消によるもので実質的に所有権の移動がない場合にはどうだろうか。
この場合、等価であれば譲渡所得税は課されないが、不動産取得税はどうなるだろうか。

このことについて最高裁判例が出た。

一画地として利用されてきた共有土地(駐車場)を2つの土地に分けて、共有者がそれぞれ取得し、不動産取得税を計算する場合に
高裁は、「一画地を構成する各筆の土地が所有者を異にする場合には、地積案分の方法ではなく、それぞれの土地の価格の割合で案分する方がより公平に適する」としたが、
最高裁は「固定資産評価基準により2筆以上の宅地を一画地として認定して画地計算法を適用する場合、各筆の評点数は、当該画地の単位面積あたりの評点数に、各筆の宅地の地積を乗ずることによって算出される」とし、一画地全体の単価を採用して各土地価格を計算し、それが持分に応じた土地価格を上回る部分は新たな土地取得とされるとした。

判例のケースは、共有物分割の前後ともに一体とした駐車場であり、AB共有の土地の一部がA単独所有となり、残りがB単独所有となったものの、利用形態は全く変わらない。

これが、隣接する二つの土地が両方とも共有であり、共有物分割後にそれぞれ単独所有となったケースなら、上記の結果とは違ったことになったのではないか。
その場合は、固定資産税評価上別の画地として扱われ評価額はそれぞれ計算されるからである。

これまで、二つの土地の交換特例を使った節税策に関連して鑑定評価を行ってきた。

たとえば、法人の所有する建物の建つ個人の持つ土地と法人の持つ駅前の賃貸用土地を交換することにより、
地代を支払っていた法人の賃料負担を無くし、一方では個人の相続税対策(事業用賃貸不動産)をはかるケースであった。
この場合、法人所有土地と、個人所有土地を評価し、ほぼ等価であれば良いとされ、鑑定評価の活用例として重宝された。

ところが、上記最高裁判例は『固定資産評価に辺り、一体画地評価であって面積案分とする』としていて、
高裁が示した『分割後の個別的要因を加味した評価額』ではない。
判例集からは、高裁における原告主張に鑑定評価額を使われたのかは不明であるが、これからは、『分割後の鑑定評価額を活用しましょう』とは言えないのかもしれない。
少なくとも、共有分割の前後で利用関係が全く変わらない場合には、分割後の評価における単価が違う、とはいいにくい。

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令和4年地価公示発表

1月1日現在の土地価格を公示する『令和4年地価公示』が発表された。
新型コロナ感染症による緊急事態宣言、まん延防止等重点処置により、飲食店、旅行業界は依然として厳しい状況にある。
その一方、東京23区の社会増がマイナスになり近隣3県への移動がみられるているのは、リモートワークの普及によるものだろうか。

今回はさいたま市、川口市をはじめとする東京に近いベッドタウンの住宅地が軒並み上昇、とりわけ高速道路インターに近い工業地の人気が高まった。
新型コロナによる社会への影響はリーマンショックと違って企業や雇用に破綻が及んでいないことから、経済は回復途上にある。

今後は、東京から利便性の高い住宅地は上昇傾向を示すものの、人口減を受けた郊外都市の住宅地は軒並みマイナスを続けるだろう。

埼玉県内地価公示の概要はこちら

埼玉県西部地区の最近の地価動向はこちら

埼玉県内 地価公示標準地各地点の価格および変動率はこちら

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東松山 産業振興で人口増

ボッシュの工場跡地がショッピングモールになり、葛袋産業団地(東山)にヤオコー、日世、しまむらや佐川急便などが進出したこと、区画整理の進んだ高坂などの人口増がある。そのため都心から遠いにもかかわらず、人口減ではなく人口増に変わったのは目を瞠る。
東京に近い坂戸が少し元気がないのに対し、東松山。今後に注目したい。
日経新聞記事
東松山産業振興で人口増20220305日経

セブンイレブン

本川越駅西口のセブンイレブンが明日3時までで閉店する。

7イレブン本川越店
川越市駅と本川越駅を結ぶ通り道、通過顧客量は多いはずだ。
観光客も多い。

それでも、セブンの一店舗平均60万円に満たないのだろうか?

セブンのお蕎麦が美味しい、と贔屓にしてきた身としては、明後日からどうしたら良いのだろうか。

好調なスーパー、低迷の百貨店

日本チェーンストア協会によると、スーパーの売上高は過去10年で最高になった。一方、百貨店の売上高はコロナ前の8割程度。
巣ごもり需要で食料品、住関連が伸びたスーパーに対し、食料品売り上げが3割しかない上にインバウンド消費にたよっていた百貨店は2年前にも届かない。

大型店の盛衰は立地だけではない。

スーパー過去10年で最高、百貨店コロナ前の8割(20220126朝日

ホンダ狭山工場 生産終了

ホンダ狭山工場は12月27日、4輪車生産終了を明らかにした。
今後、部品生産を2~3年間続け、その後は工場閉鎖するという。
跡地利用は未定だが、現在の工業地利用を考えると、ホンダ関連工場ではなく、物流業界に賃貸、あるいは売却するのではないだろうか

国道16号線に面し、西武新宿線駅から徒歩圏内という好立地で38.5ヘクタールものまとまった土地。
供給に出されれば、物流賃料にも影響が出てくる。
各方面から注目される存在であることは間違いない。
ホンダ狭山工場で生産終了20211228埼玉

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