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来年は景気後退してしまうのか?

2022年の株価は低迷を続けている。
ニッセイ基礎研究所の報告書を読んでみて、気になったグラフがあった。
日米の景気後退期を示すグラフだ。
日米の景気後退
1970年以降アメリカには8回の景気後退期がある。
これに対して、日本は11回だ。
回数の問題ではない。
重要なのは、アメリカの景気後退後には必ず日本の景気後退があることだ。

アメリカ中央銀行のFRB(連邦準備理事会)は物価上昇、インフレ克服のため金利を上げて景気にブレーキをかけようとしている。
現在円安ドル高の為替もやがてドル安になっていくだろう。しばらくは景気が低迷、あるいは後退する懸念が強い。

すると、来年(2023年)にアメリカの景気が後退する予想なら、日本に景気後退が波及してくることは十分あり得る。
円安、インフレ、先行き不安の雇用者所得--- 庶民の不安が広がって財布の紐はより絞られことになりそうだ。

このままではいけない。

今、やるべきことはインバウンド客がもたらす円安効果であろう。
仮に月100万人のインバウンド客が一人40万円ずつ落とせば、月に4千億円、年間4兆8千億円となる。
GDP比年間1%増をもたらし、その波及効果は数倍になるだろう。

日本流の感染対策を十分PRし、海外からのお客をお迎えするのが良い、と思う。
鑑定評価は、埼玉不動産鑑定所へ

最高裁判所長官表彰状をいただきました

平成6年10月に家事調停委員を任命されてから,28年経過しました。
このたび、最高裁判所の長官表彰状が送られてきました。
高等裁判所長官表彰の時には、霞ヶ関庁舎に集合して手渡されましたが、新型コロナ感染症の関係でしょうか、郵便局経由でした。

健康で大過なく勤めてきたお褒めの証と有り難く頂戴しました。

一説には,15年以上の間に200件以上の事件を担当することが最高裁長官表彰の条件、のようですが、私の場合、10年前に既にクリアされています。
最高裁判所長官表彰状

令和4年地価調査発表

7月1日現在の土地価格を告示する『令和4年地価調査』が発表された。

令和2年3月から2年以上経過した。

インバウンド客はゼロが続いているから、免税店など大型店は需要が蒸発して売り上げも厳しい。

その一方、昨年から国内観光客は若者を中心に戻りつつある。「安・近・短」感染対策をして安心な、近場に、短期間」が流行っている。 

リモートワークが進んだ結果、都心3区のテナント空室率は6%程度に上昇している。

都心sクラスの商業地は希少性が高いので下落はないが、周辺部には横ばい、あるいは弱含みになりそうだ。

一方、住宅地は、東京に隣接する各市と東上沿線の各市が上昇した。特にマンションが強気の価格設定でも売れている。

工業地は、国道16号、外環道、圏央道などに関連する地域で物流センター建設が相次ぎ、上昇が8年連続続いている。

埼玉県の地価調査概要はこちら

埼玉県西部地区の最近の地価動向はこちら

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不老不死

新型コロナ感染症のオミクロン株は遺伝子(RNA)をコピーするときに一部がそのままコピーできない突然変異によって生まれた。
人間の体も細胞が数日~1ヶ月で新しい細胞に入れ替わる新陳代謝を続けている。

ただし、遺伝子コピーが不完全だと突然変異が起きて細胞が不老不死化したもの、それが”がん細胞”だ。
細胞分列→新陳代謝がある限り、がん細胞に変わるリスクは必ずある。

だから、細胞分列をしない「心臓」「目」「耳」の細胞は血が通わなくなれば、細胞が死んでしまい二度と再生しない。
心筋梗塞、緑内障、突発性難聴がひとたび発症すれば治療困難になるのは、そのためだ。

予兆の段階で、発病を阻止するしかない。

長生きをすればガンになるリスクは高まるが、余命がわかれば準備もできる。
ガンにならない部位が壊れると,突然生き方が変わってしまう。

不老不死のがん細胞(中川恵一東大特任教授)

ウッドショックは終わったのか?

集成材2年ぶり下落(20220802日経)
日経新聞によると、日本は住宅に使う木材の半分を輸入に頼っている。アメリカの住宅着工の増加、物流の混乱から昨年後半に木材価格が上昇(ウッドショック)。さらに今年3月、ウクライナ戦争による世界的なインフレ、円安も重なり木材価格は高値が続いていた。
ここで、住宅需要が弱くなり始め、需給は緩んできているらしい。
とは言っても、一昨年から比べれば2倍以上。今後のインフレ次第でさらに上がる可能性もある。

健康年齢?

①73.5才
②86.2才
③88才
厚生労働省のデータによると
①は埼玉県男性の健康寿命(健康上の理由で日常生活が制限されることなく生活できる期間)
②は2021年70才男性の平均余命
③は2020年死亡者の最頻値、死亡した日本人が一番多い年齢は88才と言うことだ。

健康寿命と平均寿命の差は12.7才
13年近い期間はどうなっているのだろうか
これまで誤解してきたのは、平均余命と健康寿命の差は介護される期間だと思っていたことだ

要介護認定者数と認定率
厚生労働省(h27年)によると、85才以上90才未満の男性の40.8%約43万人が介護認定を受けている。言い換えれば6割近い人は介護認定されていない。
このグラフをよく見ると、男性よりも女性の認定率が高い。長生きしている女性が多いのだから介護認定者数も当然多い、とは思っていたが、認定率が57.3%と男性よりも16.5ポイント高いのだ。
85才過ぎまで長生きした男性は、その6割が介護を受けていない。
これは朗報ではないだろうか

しかも、あまり長生きしない。

したがって、ピンピンコロリ が実現するのは女性よりも男性の方に確率が高い、のだろう。

今、70才。人の名前が覚えられない、思い出せないことを除けば、健康上の不安はない。体力的には自信がある方だ。
すると、80過ぎまでは人の助けを得なくても健康でいられる可能性があり、88才に死ぬ可能性が高い、のだろうか。
できれば、88才になったら、前日に友人と楽しくお酒を飲んで、朝が来たらピンピンコロリということを願いたい。

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不動産鑑定士 今西 芳夫

 

芳夫2016

(有)埼玉不動産鑑定所 所長

2022年10月28日 最高裁判所長官表彰  (調停委員功労)
2022年 4月29日 春の叙勲 旭日双光章 (不動産鑑定業功労)      
2018年~2020年 川越調停協会会長
         埼玉調停協会副会長 
2017年10月12日 
東京高等裁判所長官表彰
2017年~2021年 (公社)日本不動産鑑定士協会連合会 副会長 総務財務委員長
2017年6月20日  国土交通大臣表彰
2017年~    (公社)小江戸川越観光協会 理事 
2017年~2019年 川越調停協会 副会長
2015年~2017年 関東甲信不動産鑑定士協会連合会 会長
2013年~2015年(公社)日本不動産鑑定士協会連合会公的土地評価委員会委員長
2011年~2013年(公社)日本不動産鑑定士協会連合会鑑定評価業務適正化特別委員長
2012年~2017年(公社)日本不動産鑑定士協会連合会 常務理事
2009年~2011年(社)日本不動産鑑定協会常務理事(法務鑑定委員長)
2007年~2009年 (社)埼玉県不動産鑑定士協会 会長
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相続税対策と共有

マンションやビルが建ち始めた商業地に自宅を構えている人は、相続税対策をしないと相続税の納付が難しい、と言われてきた。
私も不動産鑑定士として、図の左側のような土地が自宅である人には、『表の土地の路線価評価は高い。しかしながら路地の奥の土地(乙地)となる自宅は評価を下げることができるから、前の土地(甲地)は月極駐車場として第三者に貸しましょう』と提案し、節税になったと依頼者に喜ばれてきた。

平成30年以降の地積規模の大きな宅地評価は500㎡以上だから、別の節税方法もあることに気づいた。

相続人が配偶者(妻)のほか息子一人という家族構成とすると、図の左の自宅土地建物を図の右のように分割(分筆して置ければその方が面積確定して申告時の説明が容易)し
甲地を第三者への月極駐車場としてきた。
これまでのプランBでは、息子の取得する甲地の評価が2億5,620万円。奥の自宅土地を配偶者が取得し評価2億1,090万円だが、配偶者は2分の1まで非課税とするとほぼ非課税です、と説明してきた。

そこで、地積規模の大きな宅地評価法も活用できないか、考えてみた。ここでは他の条件(工専地域でない、等)はクリアしていることとする。
適用条件の地積規模が大きいか否かは500㎡以上か否かであるから、プランBでは対象外であるが、プランAなら対象となる。
プランAで母親と息子の共有持ち分を2分の1ずつとし、将来の分割後の面積をプランBと同じとすると、

地積840㎡の評価額は4億121万円。ただし小規模住宅の特例が使えるため330㎡までは8割減になり評価額は2億7511万円となる。
配偶者の相続分2分の1は非課税。息子の取得分の1億3756万円に対して課税される。

相続手続きが一段落してから、甲地と乙地に分割した後、甲地を長男が、乙地を母親の単独所有とする共有物分割をすることにする。
この場合のミソは甲地と乙地の面積を同面積とすること
最高裁判例で『不動産取得税の計算上、(利用が変化しないのなら)共有物分割は共有持ち分割合で面積案分する』というものが出ているから
これを適用する。

乙地を取得した母親の土地は、母親の相続時には表の道路に一部しか接面しない奥の土地であり、ビル用地とはなり得ないから評価も低い。

結果として、小規模住宅特例も使えば母親の相続時はかなり節税になるだろう。

注意しておかなければならないのは、地積が500㎡以上あること。そして、相続人が妻と子ども一人が望ましい、ということだ。
なぜなら、配偶者がいることが配偶者控除と小規模住宅特例の二つを適用できる必要条件であり、なにより遺産分割の紛争が起きにくいからだ。

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共有物分割と判例

不動産を取得すると不動産取得税を課される。
売買や贈与でなく、不動産の交換による取得でも同様である。
さらに、二つの不動産の交換は二つの土地が等価でなければ差額分に譲渡所得課税が課される。
逆に言えば、同種(宅地と宅地など)の固定資産を交換するときに、価値が高い方の土地の2割以内に交換差額がなるならば特例により交換差額にのみ譲渡所得税が課される。

それでは、共有関係の解消によるもので実質的に所有権の移動がない場合にはどうだろうか。
この場合、等価であれば譲渡所得税は課されないが、不動産取得税はどうなるだろうか。

このことについて最高裁判例が出た。

一画地として利用されてきた共有土地(駐車場)を2つの土地に分けて、共有者がそれぞれ取得し、不動産取得税を計算する場合に
高裁は、「一画地を構成する各筆の土地が所有者を異にする場合には、地積案分の方法ではなく、それぞれの土地の価格の割合で案分する方がより公平に適する」としたが、
最高裁は「固定資産評価基準により2筆以上の宅地を一画地として認定して画地計算法を適用する場合、各筆の評点数は、当該画地の単位面積あたりの評点数に、各筆の宅地の地積を乗ずることによって算出される」とし、一画地全体の単価を採用して各土地価格を計算し、それが持分に応じた土地価格を上回る部分は新たな土地取得とされるとした。

判例のケースは、共有物分割の前後ともに一体とした駐車場であり、AB共有の土地の一部がA単独所有となり、残りがB単独所有となったものの、利用形態は全く変わらない。

これが、隣接する二つの土地が両方とも共有であり、共有物分割後にそれぞれ単独所有となったケースなら、上記の結果とは違ったことになったのではないか。
その場合は、固定資産税評価上別の画地として扱われ評価額はそれぞれ計算されるからである。

これまで、二つの土地の交換特例を使った節税策に関連して鑑定評価を行ってきた。

たとえば、法人の所有する建物の建つ個人の持つ土地と法人の持つ駅前の賃貸用土地を交換することにより、
地代を支払っていた法人の賃料負担を無くし、一方では個人の相続税対策(事業用賃貸不動産)をはかるケースであった。
この場合、法人所有土地と、個人所有土地を評価し、ほぼ等価であれば良いとされ、鑑定評価の活用例として重宝された。

ところが、上記最高裁判例は『固定資産評価に辺り、一体画地評価であって面積案分とする』としていて、
高裁が示した『分割後の個別的要因を加味した評価額』ではない。
判例集からは、高裁における原告主張に鑑定評価額を使われたのかは不明であるが、これからは、『分割後の鑑定評価額を活用しましょう』とは言えないのかもしれない。
少なくとも、共有分割の前後で利用関係が全く変わらない場合には、分割後の評価における単価が違う、とはいいにくい。

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令和4年地価公示発表

1月1日現在の土地価格を公示する『令和4年地価公示』が発表された。
新型コロナ感染症による緊急事態宣言、まん延防止等重点処置により、飲食店、旅行業界は依然として厳しい状況にある。
その一方、東京23区の社会増がマイナスになり近隣3県への移動がみられるているのは、リモートワークの普及によるものだろうか。

今回はさいたま市、川口市をはじめとする東京に近いベッドタウンの住宅地が軒並み上昇、とりわけ高速道路インターに近い工業地の人気が高まった。
新型コロナによる社会への影響はリーマンショックと違って企業や雇用に破綻が及んでいないことから、経済は回復途上にある。

今後は、東京から利便性の高い住宅地は上昇傾向を示すものの、人口減を受けた郊外都市の住宅地は軒並みマイナスを続けるだろう。

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