関東の1都6県のお寺を巡る『板東33観音霊場』
昨年11月，茨城の調査をすることになったことをきっかけに回り始めた。
昨日、日光中禅寺をお参りし、32カ所を終えて、残りは浅草浅草寺のみとなった。
楽に回れるようになったのは、首都圏3環状と北関東自動車道がほぼ整備されたからである。
ことに首都圏中央連絡道の力は大きい。
これまで遠いと感じていた鎌倉や成田、日立などに向かうのに所要時間がおよそ読める。
流通業界が大きく変わるのも当然のことだろう。
それに伴い、不動産の利用も変わるから地価も変化するのは当たり前。
利用価値の高い土地は遠くても高く評価され、逆に東京に近いのに使いにくいから売れない土地も現れている。
何が最有効使用なのか、
経済状況をよく研究しておかなければ、最有効使用を見誤り，思わぬ見当違いの評価を起こしかねない。
明治27年から続く割烹・佐久間旅館がこの3月で営業を閉じることになった。
大学教授だったご主人が亡くなり、後継者問題が火急の課題になったことが原因なのだろうか。
将棋名人戦が開かれたり、多くの文人墨客が宿泊した。
蔵造りの街並み、伝統的建造物群保存地区にも近い、とても目立つ角にある。
何とかならないか、と思っていたところに、日経新聞の記事が出た
セレブな観光客向けにリニューアルすれば、採算がとれるのではないだろうか。
個人研究者が作った「AIによる不動産価値予測」はこれまでもあった。
こんどは大和不動産系列のコスモスイニシアが手を挙げている。
当たらずとも遠からず、かもしれないが、
名人、世界チャンピオンも負かすAIの底知れぬ力に、人間が訳もわからず 信じているような気がする
東急が銀行と組んで中古物件に力を注いでいる
東京都心の物件は良く売れている。少し郊外でも手頃な素地はないらしい。
資産バブルと低金利から、投資家は不動産に向かうしかないのだろう。
また、いつか来た道、バブルのババをつかむのは誰になるのだろう。
空き家を業者がリフォームして貸し出すケースが増えてきた
古民家に人気が集まりだしたように、見栄えのしない空き家もリフォームすることによって賃貸市場に挙げることができるようになった。
もちろん賃借人のいる交通接近条件の良いところに限定されるだろう。
こうした物件を借りようとするのは、ある程度意識の高い人、あるいは若者が多いと思われるからだ。
東京23区内は地理的に問題ないが、埼玉県南、たとえば川越ではどうなのだろうか。
リフォームにかけられる金額は少なくとも数百万円、2年で償却しようというのなら月10万円以上の賃料になる。
やはり川越ではごく限定的市場になってしまうのか。
空き家については、様々な方策が出てきた。
空き家は所有者にとって 管理の負担がある
税金等費用負担がある
売ることに心理的負担がある
空き家であっても住宅用である場合には、今のところ固定資産税は200㎡まで6分の1課税、それを超える部分が3分の1課税と軽減されている。
一般的には、300平米以下のものがほとんどであろうから、300平米と考え、時価平米10万円の土地であれば、時価が3千万円、固定資産税課税標準額は2千万円程度(6.5万円/㎡)であろう。
(6.5万円×200÷6）+ (6.5万円×100÷3) =433,333円 ×0.014(固定資産税標準税率) =6,067円
もちろん、このほかに都市計画税があり、建物にも課税される。
むしろ、都市計画税や建物の報が多いとも言える。しかし、通常、空き家の多くは築後数十年経過した建物であるから、建物に対する固定資産税と都市計画税は数万円であろう。
しかし、そうはいっても何にも使わず、収益も産まない不動産に毎年数万から十数万円のお金を負担し続けるのは、気が重い。
そこで売ろうとしたときに、これまでは居住用財産とはされなかったため、通常の不動産売却の譲渡所得税が課せられていた。
被相続人から引き継いだ取得価格は、通常かなり低い。したがって見なし取得原価たる、売却価格の5％が適用になり、売却額の9割方は課税対象になってしまう。
税率は2割とはいえ、手間がかかる割に仲介手数料を引いた手取額が少なくなると、売却するのにも気が重くなる。
そこで、国が用意したのは、昭和56年3月以前建築の家屋および敷地であれば、空き家であっても居住用財産と同じ3千万円控除を適用しようというもの。
条件としたのが、耐震基準適合建物付か、あるいは除却して更地化してから売るということを加えた。
これは、大都市の空き家を想定していると考えられる。
大都市でなければ3千万円もの控除額を満たすことはあまりない。
しかし、地価の高い東京では、たとえ百㎡でも4，5千万円になるものがあり、3千万円の控除は大きなメリット。空き家の多くは管理が不十分であり、不審火も予想される。新耐震基準以前の建物対象であるから災害時には、倒壊の恐れもあり、災害出動にも障害物となる。そうした空き家を除却してくれれば災害時の支障物がなくなる効果がある、ということだ。
それにしても、居住用財産売却の特別控除対象面積が200㎡から330㎡まで拡大されたり、今回の空き家譲渡所得の特別控除も、価格の高い地域に有利な制度。
東京などに住む財産家に利用されることが多くなる、と思われる。
地方自治体の計算ミスを指摘し、返還を求める企業が続出している。
(日経新聞２０１６年３月２９日)
j-リートの５３社のうち１５社は過払い金の返還請求をし、中には２億円の返還を求めた例もあった。
取り壊した後の建物にも課税をしていたケースなど、一般にも見られるケースが含まれるが、特筆すべきは
倉庫の構造やグレードを誤り、数量もミスするなど、一見して分かりにくいところを専門の調査会社が調べ、間違いを指摘しているらしい。
固定資産税の建物評価は、個別の建物を市町村職員がチェックして課税額を求めているが、
建築士の資格を持たない職員が調査するにはどうしても無理がある。
総務省は、計算ミスが起きやすい原価積み上げ方式の評価方法を見直す方向で検討に入った、という。
建物の実際の取引価格を基に評価額をはじく手法になるらしい。
帳簿価格を基にするのかもしれないが、どの費用を加算し、どの費用は含めないことになるのか、
同じような時期に作られた建物が施工業者によって大きく請負額も異なることを考えると、どのようなことが起きてくるのか、不明なことが多い。
不服申立は、かえって多くなるのかもしれない。
yaho0とソニー不動産が，仲介業者抜きの個人間売買サイトを立ち上げた
ｙａｈｏｏソニー不動産 個人間取引サイト開設(20151106日経)
売り主は手数料なし、買い主からネットサイトのソニー不動産が手数料(3％)をいただく仕組み
新聞記事では個人間の取引のみ、というニュアンスだが、手数料をいただくソニー不動産は仲介業者ではないのだろうか。
重要事項説明をする必要があるだろう。
契約も立ち会わないとおかしい、その辺の仕組みはまだよく分からない。
マンションの多い都心部だから需要も多いだろう。
今後、どのようになるのか、興味津々