マンションやビルが建ち始めた商業地に自宅を構えている人は、相続税対策をしないと相続税の納付が難しい、と言われてきた。
私も不動産鑑定士として、図の左側のような土地が自宅である人には、『表の土地の路線価評価は高い。しかしながら路地の奥の土地(乙地)となる自宅は評価を下げることができるから、前の土地(甲地)は月極駐車場として第三者に貸しましょう』と提案し、節税になったと依頼者に喜ばれてきた。

平成３０年以降の地積規模の大きな宅地評価は５００㎡以上だから、別の節税方法もあることに気づいた。

相続人が配偶者(妻)のほか息子一人という家族構成とすると、図の左の自宅土地建物を図の右のように分割(分筆して置ければその方が面積確定して申告時の説明が容易)し
甲地を第三者への月極駐車場としてきた。
これまでのプランBでは、息子の取得する甲地の評価が２億５，６２０万円。奥の自宅土地を配偶者が取得し評価２億１，０９０万円だが、配偶者は２分の１まで非課税とするとほぼ非課税です、と説明してきた。

そこで、地積規模の大きな宅地評価法も活用できないか、考えてみた。ここでは他の条件（工専地域でない、等)はクリアしていることとする。
適用条件の地積規模が大きいか否かは５００㎡以上か否かであるから、プランBでは対象外であるが、プランAなら対象となる。
プランAで母親と息子の共有持ち分を２分の１ずつとし、将来の分割後の面積をプランBと同じとすると、

地積８４０㎡の評価額は４億１２１万円。ただし小規模住宅の特例が使えるため３３０㎡までは８割減になり評価額は２億７５１１万円となる。
配偶者の相続分２分の１は非課税。息子の取得分の１億３７５６万円に対して課税される。

相続手続きが一段落してから、甲地と乙地に分割した後、甲地を長男が、乙地を母親の単独所有とする共有物分割をすることにする。
この場合のミソは甲地と乙地の面積を同面積とすること
最高裁判例で『不動産取得税の計算上、(利用が変化しないのなら)共有物分割は共有持ち分割合で面積案分する』というものが出ているから
これを適用する。

乙地を取得した母親の土地は、母親の相続時には表の道路に一部しか接面しない奥の土地であり、ビル用地とはなり得ないから評価も低い。

結果として、小規模住宅特例も使えば母親の相続時はかなり節税になるだろう。

注意しておかなければならないのは、地積が５００㎡以上あること。そして、相続人が妻と子ども一人が望ましい、ということだ。
なぜなら、配偶者がいることが配偶者控除と小規模住宅特例の二つを適用できる必要条件であり、なにより遺産分割の紛争が起きにくいからだ。

鑑定評価は、埼玉不動産鑑定所へ

不動産を取得すると不動産取得税を課される。
売買や贈与でなく、不動産の交換による取得でも同様である。
さらに、二つの不動産の交換は二つの土地が等価でなければ差額分に譲渡所得課税が課される。
逆に言えば、同種(宅地と宅地など)の固定資産を交換するときに、価値が高い方の土地の2割以内に交換差額がなるならば特例により交換差額にのみ譲渡所得税が課される。

それでは、共有関係の解消によるもので実質的に所有権の移動がない場合にはどうだろうか。
この場合、等価であれば譲渡所得税は課されないが、不動産取得税はどうなるだろうか。

このことについて最高裁判例が出た。

一画地として利用されてきた共有土地(駐車場)を2つの土地に分けて、共有者がそれぞれ取得し、不動産取得税を計算する場合に
高裁は、「一画地を構成する各筆の土地が所有者を異にする場合には、地積案分の方法ではなく、それぞれの土地の価格の割合で案分する方がより公平に適する」としたが、
最高裁は「固定資産評価基準により2筆以上の宅地を一画地として認定して画地計算法を適用する場合、各筆の評点数は、当該画地の単位面積あたりの評点数に、各筆の宅地の地積を乗ずることによって算出される」とし、一画地全体の単価を採用して各土地価格を計算し、それが持分に応じた土地価格を上回る部分は新たな土地取得とされるとした。

判例のケースは、共有物分割の前後ともに一体とした駐車場であり、AB共有の土地の一部がA単独所有となり、残りがB単独所有となったものの、利用形態は全く変わらない。

これが、隣接する二つの土地が両方とも共有であり、共有物分割後にそれぞれ単独所有となったケースなら、上記の結果とは違ったことになったのではないか。
その場合は、固定資産税評価上別の画地として扱われ評価額はそれぞれ計算されるからである。

これまで、二つの土地の交換特例を使った節税策に関連して鑑定評価を行ってきた。

たとえば、法人の所有する建物の建つ個人の持つ土地と法人の持つ駅前の賃貸用土地を交換することにより、
地代を支払っていた法人の賃料負担を無くし、一方では個人の相続税対策(事業用賃貸不動産)をはかるケースであった。
この場合、法人所有土地と、個人所有土地を評価し、ほぼ等価であれば良いとされ、鑑定評価の活用例として重宝された。

ところが、上記最高裁判例は『固定資産評価に辺り、一体画地評価であって面積案分とする』としていて、
高裁が示した『分割後の個別的要因を加味した評価額』ではない。
判例集からは、高裁における原告主張に鑑定評価額を使われたのかは不明であるが、これからは、『分割後の鑑定評価額を活用しましょう』とは言えないのかもしれない。
少なくとも、共有分割の前後で利用関係が全く変わらない場合には、分割後の評価における単価が違う、とはいいにくい。

鑑定評価は、埼玉不動産鑑定所へ

1月1日現在の土地価格を公示する『令和４年地価公示』が発表された。
新型コロナ感染症による緊急事態宣言、まん延防止等重点処置により、飲食店、旅行業界は依然として厳しい状況にある。
その一方、東京23区の社会増がマイナスになり近隣3県への移動がみられるているのは、リモートワークの普及によるものだろうか。

今回はさいたま市、川口市をはじめとする東京に近いベッドタウンの住宅地が軒並み上昇、とりわけ高速道路インターに近い工業地の人気が高まった。
新型コロナによる社会への影響はリーマンショックと違って企業や雇用に破綻が及んでいないことから、経済は回復途上にある。

今後は、東京から利便性の高い住宅地は上昇傾向を示すものの、人口減を受けた郊外都市の住宅地は軒並みマイナスを続けるだろう。

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埼玉県内　地価公示標準地各地点の価格および変動率はこちら

鑑定評価は、埼玉不動産鑑定所へ

日本チェーンストア協会によると、スーパーの売上高は過去10年で最高になった。一方、百貨店の売上高はコロナ前の8割程度。
巣ごもり需要で食料品、住関連が伸びたスーパーに対し、食料品売り上げが3割しかない上にインバウンド消費にたよっていた百貨店は2年前にも届かない。

大型店の盛衰は立地だけではない。

スーパー過去10年で最高、百貨店コロナ前の8割(20220126朝日

ホンダ狭山工場は12月27日、4輪車生産終了を明らかにした。
今後、部品生産を2～3年間続け、その後は工場閉鎖するという。
跡地利用は未定だが、現在の工業地利用を考えると、ホンダ関連工場ではなく、物流業界に賃貸、あるいは売却するのではないだろうか

国道16号線に面し、西武新宿線駅から徒歩圏内という好立地で３８．５ヘクタールものまとまった土地。
供給に出されれば、物流賃料にも影響が出てくる。
各方面から注目される存在であることは間違いない。

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この10年間、和光市や戸田市の人口増が続いてきた。両市の人口増加はいまも続いている。
前回、東京都区部の人口減(社会減）が明らかになったことを記した。コロナ禍による働き方の変化が住まいを郊外に移していることを示した。
都心5区からの流出は戸田市や和光市に移ったのかと思い、東京近接都市の社会増もグラフ化してみた。

これを見て驚いたのは両市の社会増が続いていたのは２０１５年まで、２０２０年と２０２１年は社会減が明らかであった。
今も続いている両市の人口増はそれまでに移住してきた若夫婦世帯に子供が生まれた自然増がもたらした。
その一方、さいたま市の人口増(社会増)はコンスタントである。

東京都区部、特に都心５区からの流出は近いところではなく、さいたま市や横浜市など少し離れた住環境のよいところに引っ越しているようだ。

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人口増減を分解すると、社会増減(転入から転出を引いた数)と自然増減(出生から死亡を引いた数）とになる。
大きな事件、事故がなければ自然増減は市町村毎平均的になる。
高齢者が多い市町村の方が比較的死亡する人の率が多くなるが、年寄りが多くても健康長寿の町村があるから一概に言えない。

社会増減はその市町村から引っ越しをする人が多くなれば社会減、他市町村から引っ越してくる人気の高い市町村は社会増になるのだ。
その市町村の将来像は社会増減の傾向でおよそ判ってくる。

これまで一貫して東京都区部の人口は伸びてきた。
その要因は社会増にある。
東京と同様に札幌市は若い女性の流入が多いことで有名だ。
彼女たちが仕事を得、生活力を持つことによって結婚、出産よりも仕事を優先すれば婚姻率が低くなる。

女性の婚姻率低下はさておき、令和2年、新型コロナ感染症拡大～リモートワーク推進～通勤しない労働者の増加によって住む場所の意識が変わってきた。

勤務先の近くに住む理由が乏しくなってきたのだ。

リモートワーク中心、週1回程度の会社通勤なら会社の近くに住むよりも環境のよい郊外の方が健康的だ。
何よりも家賃が安い！

それが現れたのが東京都区部の社会増の変化だ。

令和2年から3年、明らかに社会減になってきた。
それも23区全体よりも都心5区(千代田、中央、港、新宿、文京)の方が顕著だ。

先日の地震の時に電車が止まって多くの人の足が奪われた。

歩いて帰れる10キロ程度までに住むのが良いのではないだろうか？

今後、東京都心よりも郊外の優良物件に人気が集まり、値上がりするのだろう。

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7月1日現在の土地価格を告示する『令和３年地価調査』が発表された。

令和2年3月から1年半続く新型コロナ感染症拡大に伴い、商業地の下落が続いている。

住宅地は、東京に隣接する各市と東上沿線の各市が上昇した。

工業地は、国道16号、外環道、圏央道などに関連する地域で物流センター建設が相次ぎ、上昇が8年連続続いている。

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関東財務局が１３日発表した７～９月期の県内法人企業景気予測調査によると、景気判断は前期から４．２ポイント上昇のマイナス１１．１だった。
景気判断(BSI)は『上昇』から『下降』を差し引いた指数。下降超は３四半期連続。
図は全国の指数。

今後の予測を見ると、7-9月期に大企業はプラス3.3と改善したが、中小企業はマイナス18と大きなマイナスが続くと予想している。
新型コロナワクチン普及と11意向に予想される制限緩和～景気拡大策に期待感が強い。

鑑定評価は、埼玉不動産鑑定所へ

withコロナ時代にIT企業はオフィスを縮小する。一方、2023年から25年は大型ビルが相次ぎ完成する。
一等地のｓクラスビルはともかく、競合の多い中堅ビルの空室率は確実に高まり、賃料の下げ圧力も強くなる。

日経新聞記事はこちら

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