カテゴリー別アーカイブ: ●土地の価格は今?

平成28年地価公示が発表された

中国の爆買い人気も高まり、大阪心斎橋が45.1%の上昇を示す一方、東京銀座は史上最高値(銀座4-5-6山野楽器本店4010万円/㎡+18.6%)を付けた。

埼玉県も東京に近い地域、それも浦和、戸田、和光などマンション人気の高い地域には人口増が続いているが、その一方では、通勤圏を越える埼玉県北は下落が続き、県全体の住宅地は±0となった。

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個人の中古マンション、ネット流通始まる

yaho0とソニー不動産が,仲介業者抜きの個人間売買サイトを立ち上げた

yahooソニー不動産 個人間取引サイト開設(20151106日経)

売り主は手数料なし、買い主からネットサイトのソニー不動産が手数料(3%)をいただく仕組み

新聞記事では個人間の取引のみ、というニュアンスだが、手数料をいただくソニー不動産は仲介業者ではないのだろうか。
重要事項説明をする必要があるだろう。

契約も立ち会わないとおかしい、その辺の仕組みはまだよく分からない。

マンションの多い都心部だから需要も多いだろう。

今後、どのようになるのか、興味津々

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競売物件申立減少は、競売市場性修正が大きいから?

金融円滑化法((「中小企業者等に対する金融の円滑化を図るための臨時措置に関する法律」の通称)=平成20年(2008)秋以降の金融危機・景気低迷による中小企業の資金繰り悪化等への対応策として、平成21年(2009)12月から、二度の延長を経て平成25年(2013)3月末まで適用された)の適用された21年以降、競売申し立てが激減したのは、全国とも同じである。

しかし、金融円滑化法が終了した後も減少は続いている。

さいたま地裁競売売却推移

なぜだろうか?

不動産市場が好転し、物件が売れるようになると、金融機関ならびに債務者の意識も大きく変わったようだ。

物件が売れそうにもないときは、

「最後の手段の競売で行くしかない」と債権者(銀行)は競売申し立てをし、

任意売却を渋っていた債務者も競売評価額が出ると

「競売評価よりも高く売れるのなら—」と任意売却を承諾する。

ところが、物件が売れてきたことと、競売入札の下限額(=買い受け可能額)は競売評価書の金額から2割引になるために、債務者(所有者)にとって最悪なときは公示価格の半値以下に買いたたかれることになる。

そのため、駅から遠い調整区域など、売りにくい物件はともかく、売れそうなものは任意売却の方が債務者にとって有利、ということがはっきりしてきたようだ。

競売市場性修正も見直しをするべき時期にきている。

最近の債権回収と競売市場性修正

地価調査 発表

h27年地価調査価格が発表になった。

事務所を中心に活発な取引が進む東京とは違い、県内は人口減の都市が多い。

そのため、東京から通勤しにくい埼玉県北は下落が続いている。

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最近のマンション分譲は(2015年春)

最近の埼玉県内のマンション販売状況を一覧表にしました

アベノミクス効果は東京に一極集中、埼玉県のマンション分譲は浦和周辺に偏っています。
埼玉県内マンション分譲件数

埼玉県内マンション分譲単価

2013年以降、東部地区の分譲単価上昇は越谷レイクタウン、吉川南の武蔵野線沿いの分譲によるものです。

一方、西部地区の分譲単価下落は、人気の和光市周辺の物件がなく、志木以北が主になっていることによるものです。

東部地区ーー東武伊勢崎沿線等
中央地区ーー京浜東北、高崎、埼京線等
西部地区ーー東武東上、西武池袋、西武新宿線

埼玉県西部地区

埼玉県中央地区

埼玉県東部地区

埼玉県北部地区

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広大地にもいろいろ

面積が大きければ『広大地』として認められる、わけではありません。

面積の大きな土地(A)は、間口の広い土地、奥行きは標準画地の2倍以内です。

一方、面大地(B)は、間口よりも奥行きの深い土地です。

面大地(A)では、旗竿状の土地を奥に入れて短冊状に着ることも考えられそうです。

しかし、面大地(B)では、旗竿状の土地では通路が長すぎます。そんな土地を作っても購入者に嫌われてしまいます。面大地(B)では開発行為による道路を入れて整形の土地を多く作る方が、収支計画上も良い結果が得られます。

このように、面大地(A)では広大地認定は難しいのですが、面大地(B)は広大地として認定されることになります。広大地の条件はそのほかにもありますが、土地の形状と周囲の利用状況に大きく左右されます。個別的なことが多いので、一度ご相談下さい。

 

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再建築不可

建築基準法では、建物を建築する場合には、道路に2m以上接しなければならない、としています。
(敷地等と道路との関係)

第四十三条  建築物の敷地は、道路に二メートル以上接しなければならない。

そして『道路』とは、建築基準法に言う道路でなければならず、道路のように見えても法的には通路や民有地であることもしばしばです。

したがって、使っている道は、『建築基準法の道路』なのか、どうか

公道に接していても、間口2m以上が接していなければなりません。一部狭くなっていればダメです。

現状では家が建っていても、合法的に建てられている、とは限りません。

法律が変わって建てられなくなったもの(昭和26年以前の建物には建築基準法自体がなかったのですから当然でしょう)

増築や用途変更をしたために現状では違反とされるもの

土地を分筆して接道条件がなくなってしまったもの

いろいろあるでしょうが、再建築できるか否かは、土地の価値を大きく左右します。

無道路(=接道していない土地)となった時には、俗に『盲地判値』とも言われました。

半値でなく、売れない、値がつかない、ということもあるでしょう。

こうした土地を相続する時を、財産評価通達は予定していません。

不動産鑑定士に相談していただく方が良いでしょう。相続発生以前(被相続人がなくなる前)であれば、対策も立てられるかもしれません。

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横断歩道橋の前の土地

歩道の一部に横断歩道橋の上り口があります。

その前の土地に建つ建物は、『降りてきた人に目立って良い』ということもあるかもしれませんが、一般的には道路を走る車からは見えにくく、歩道も狭くなって歩きにくい、など商業地として利用するには、あまり歓迎しない場所です。

「横断歩道橋の上り口に面した土地は、減額すべきだ」、とした地権者に、固定資産税について数%減額を認めた市もあります。

騒音、振動、臭気、傾斜、等々、様々な土地の状況に応じて、土地価格は変化します。

大きな影響となるかどうかは、その土地の価値や単価によって変わります。

まずは、注意して検討することから始まります。

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文化財埋蔵地

市町村の教育委員会では、遺跡など周知の埋蔵文化財地域を公開しています。

このような地域において、建物建設などをする時は事前に発掘調査を求められます。

個人の住宅であれば、費用は市町村が負担する、というのが一般的ですが、企業や団体などが行う場合には、その費用を事業者負担とされています。

また、費用がかからないとされる個人の場合も、調査の機関だけ建築はストップされます。

土地を売却する場合には、そうした費用も考慮する必要があります。

時間と費用、これを計算して控除した額が売買の価格になるのです。

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