マンションやビルが建ち始めた商業地に自宅を構えている人は、相続税対策をしないと相続税の納付が難しい、と言われてきた。
私も不動産鑑定士として、図の左側のような土地が自宅である人には、『表の土地の路線価評価は高い。しかしながら路地の奥の土地(乙地)となる自宅は評価を下げることができるから、前の土地(甲地)は月極駐車場として第三者に貸しましょう』と提案し、節税になったと依頼者に喜ばれてきた。
平成３０年以降の地積規模の大きな宅地評価は５００㎡以上だから、別の節税方法もあることに気づいた。
相続人が配偶者(妻)のほか息子一人という家族構成とすると、図の左の自宅土地建物を図の右のように分割(分筆して置ければその方が面積確定して申告時の説明が容易)し
甲地を第三者への月極駐車場としてきた。
これまでのプランBでは、息子の取得する甲地の評価が２億５，６２０万円。奥の自宅土地を配偶者が取得し評価２億１，０９０万円だが、配偶者は２分の１まで非課税とするとほぼ非課税です、と説明してきた。
そこで、地積規模の大きな宅地評価法も活用できないか、考えてみた。ここでは他の条件（工専地域でない、等)はクリアしていることとする。
適用条件の地積規模が大きいか否かは５００㎡以上か否かであるから、プランBでは対象外であるが、プランAなら対象となる。
プランAで母親と息子の共有持ち分を２分の１ずつとし、将来の分割後の面積をプランBと同じとすると、
地積８４０㎡の評価額は４億１２１万円。ただし小規模住宅の特例が使えるため３３０㎡までは８割減になり評価額は２億７５１１万円となる。
配偶者の相続分２分の１は非課税。息子の取得分の１億３７５６万円に対して課税される。
相続手続きが一段落してから、甲地と乙地に分割した後、甲地を長男が、乙地を母親の単独所有とする共有物分割をすることにする。
この場合のミソは甲地と乙地の面積を同面積とすること
最高裁判例で『不動産取得税の計算上、(利用が変化しないのなら)共有物分割は共有持ち分割合で面積案分する』というものが出ているから
これを適用する。
乙地を取得した母親の土地は、母親の相続時には表の道路に一部しか接面しない奥の土地であり、ビル用地とはなり得ないから評価も低い。
結果として、小規模住宅特例も使えば母親の相続時はかなり節税になるだろう。
注意しておかなければならないのは、地積が５００㎡以上あること。そして、相続人が妻と子ども一人が望ましい、ということだ。
なぜなら、配偶者がいることが配偶者控除と小規模住宅特例の二つを適用できる必要条件であり、なにより遺産分割の紛争が起きにくいからだ。