相続税の計算をするときに、一番不利なのは現金、不動産で言えば更地。
現金や預金はその金額ズバリが遺産として計算される。
更地も控除項目がない。貸していれば貸家建付地として控除されるのに更地は評価額ズバリ。
また、建物は建築当初は建築請負額であるが、1年経てば固定資産税評価額が決定され、その額で相続税も計算される。
そのこと低資産税評価額は建築請負額の6割あるいは半値となることが多いから、現金を持っているよりも建物を作った方が有利なのだ。
そこで相続税対策として考えられるのが、アパート等の収益物件を作ること
1億円の現金と1億円の更地があるとして
更地の上に1億円でアパートを建てる。
更地は貸家建付地として評価額は2割減 8千万円
建物固定資産税評価額は、6千万円
合計すると1億4千万円
当初の2億円から比べると 6千万円の減少になった。
しかし、これだけで終わらない。
アパートは毎年毎年収益を生む。
1年に7～800万円の収入があり、経費を引いても500万円は残っていく
アパートは最初の内修繕費もかからないから、手持ちの現金は多く残るのだ。
やがて5年経てば2千5百万円の現金増、10年もするとアパートを作る前とほとんど変わらない遺産総額になってしまう。
そこで考えたのが、アパートを建てて数年後、そのアパートを子どもに贈与する(相続時精算課税制度の適用)
建物の評価6千間円の贈与だが、その後の収益が子どもに移り、親の遺産は増えないことになるのだ。