農家でなくても農地を取得しやすくなった

相続した農地が休耕ではなく、放置され荒れ果てているところも多い。
周辺の農地を耕作する農家からすれば、放置されて原野と化した農地は野生動物のすみかにもなって耕作物を荒らしてしまう。

これまでは、農地を取得できるのは現在農業を営む”農家”に限定する農地法があった。
数㎡という家庭菜園では物足りない、1反(300㎡)くらいの畑を耕したい、という人はいるだろうが、農地法3条の「面積500㎡以上の農地保有者」という面積規定は農家以外の一般人が農地を取得できないハードルとなっていた。

令和5年農地法改正により、農地取得の面積要件は廃止され、市町村農業委員会の判断に任されるようになった。
農地取得下限面積要件廃止(川越市農業委員会)
面積要件はないものの、「年間150日以上農業を行う」という条件は設定されている。

この規定を旨く適用すると、過疎化した地域の空き家住宅+農地が、
「晴耕雨読を希望するリタイア夫婦」の終の棲家になりうる のだ。

もちろん、空き家住宅付農地に限定されるわけではないから、少し規模のある農地を耕作したい「家庭菜園族」にも朗報だ。
もっとPRすれば、首都圏に住む多くの高齢者の中には、やる気のある人が出てくるのではないか。
「住むところはあるものの、やることがない」
「自分の食べるものは自分で作りたい」
「農作業をして体を動かしたい」
高齢者が3割近くになった現代には様々なニーズがあるが、偏った情報しか流れない都市住民には、求める適切な情報が流れない
同じような情報だけを流すマスコミに頼らず、各人が求める情報を得やすくなるのがそもそものネット社会である。
google検索は、過去の検索履歴から類推した答えだけを表示するのではなく、思いがけない検索結果も得られるように「クッキーを無視する」設定ボタンが欲しいものだ。

国交省の発表している「農地付空き家の手引き」鑑定業者情報(国交省2015登録順)鑑定業者情報(国交省2015登録順)

丸広「効率」より「顧客目線」で新装開店

百貨店入口の横は、「顔」と言うべき所。これまではブランド品を扱うテナントが入っていた。
耐震化に伴い大幅リニューアルした丸広川越店は、「顔」の部分にカフェを配置、年配女性たちが談笑している。
休憩スペースや、飲食店の個室も増えた。
「ちょっと行ってみよう」
地元の顧客が店に行きやすくしたようだ。
大都市に所在する大型百貨店とはちがい、地方百貨店は地元とのつながりだけが生命線。これからも応援したい。

「効率」→「顧客目線」の丸広百貨店(20241213日経)

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観光客増加で人口減少の影響を食い止められるのか

日本の合計特殊出生率は、2023年1.20。
2人生まれないと人口は減少するのだから、1.20は将来の日本を考えると危機的状況。
お隣の韓国(0.78)中国(1.18)よりはマシ、と言って安心できるわけではない。
すこしばかり少子化対策をしてもすぐに人口増には結びつかない、
一方、外国から来る観光客はお金を一杯落としてくれる。観光客が増えれば人口増と同じではないか、
外国人観光客が3千万人くるらしい。1億2千5百万人の日本に+3千万人なら、問題は解決する?
と勘違いする人も多いみたいだ。

3千万人の外国人観光客は1年間日本にいるわけではない。いずれ、というより短期に帰ってしまう。
tbsニュースでは滞在日数平均9.3日だそうだ。
3千万人の来日客は、年間に置き換えれば40分の1に当たる76.4万人が日本に1年間いる計算だ。
国土交通省の資料では、2050年の日本の人口9515万人。この日本の人口は1年平均で72.5万人減る計算だ。

訪日外国人観光客で人口減少を補うつもりなら、毎年72.5万人ずつ訪日客が増加しなければならない。
今の滞在日数なら、来年は+2900万人としなければならない
人数だけ増やそうとしても、とても無理なことだ。

滞在日数を増やす努力しなければならない。
そのためには、東京、京都、大阪に偏っている訪日外国人を地方に分散させて長期滞在のきっかけを作らなければならない。

でも、一方では、オーバーツーリズムも懸念される。

ここは、外国人観光客が集まるフランス(年間1億人)やスペイン(8500万人)トルコ(5500万人)に学ぶべきではないか

観光客滞在日数(20240425tbsニュースディグ)

所沢、本川越よりも人気が集まっている?

東京カンテイの中古マンション売り希望価格を見ると、
1年前よりも所沢は17.3%アップ(144万→169万)なのに対し、本川越は2.6%ダウン(151万→147万)だった。

中古マンション所沢は上昇,本川越は下落(20240924東京カンテイ)

サンプル数が分からないので、何とも言えない。

所沢駅西口の西武鉄道車両工場跡が再開発されていることも、価格上昇の原因かもしれない。

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「マンション人気は都心集中」が明白に

中古マンション売り出し価格は東京23区だけが前年比プラス。近隣3県は下落を示した。
在庫も東京は減少しているが、近隣3軒は増加している。

中古マンション都外は下落鮮明(20241010日経)

しかも、人気のある「大宮」駅は相場が上がっているが、一駅手前の「さいたま新都心」駅は下落している。
便利なターミナル駅周辺に人気が偏り、郊外は売れ行きが鈍い。

東京の人気が高い、と言っても 
都心6区を購入する高所得層がマンション人気を支えているのだ。
彼らは、自営業や、所得が高い共稼ぎ世帯(DINKS)が多いから、住宅ローンの先高不安もあまり気にしない。何よりある程度の現金を持っているからだ。

一方、郊外物件を購入するのは20~30代の子育て世代が多い。
金利が少し上がるだけでも35年ローンでは巨額になる。

「まだ上がる前の2020年(東京オリンピック)頃に買っておけば良かった」
毎日、都心に通うサラリーマンの嘆きである。
都心まで1時間以上かかるが、埼玉の郊外であれば手頃な物件は多い。
しかも、想定される大震災がくれば、災害は過酷である。東京はあまりに過密だから逃げる術も乏しいだろう

時間と利便性を選ぶか、手ごろな価格と不時の安全を重視するのか 大事な選択。

でも、「自分だけは安全、大丈夫」という「正常性バイアス」が強いのも日本人の特性かもしれない

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2024年の日本は災害でダウン?

2024年元日の能登半島地震、自動車メーカーの検査不正発覚による製造中止、8月8日宮崎県日向灘沖で発生したマグニチュード7.1の地震後に発令された地震臨時情報による人流の減少、8月末に列島を襲ったノロノロ台風10号の豪雨により製造、流通活動が一時停止するなど、2024年の日本経済は大きな影響を受け、鉱工業生産の低下、個人消費に冷や水となった。

台風・地震 景気下押し(20241001日経)
全世界の災害の約1割が日本で起きているのだから、仕方がない、という面もあるが、
台湾地震後のニュースで明らかになった,台湾行政当局の「救援、災害復旧活動の手際の良さ」には驚きを感じた。
石破首相の「防災省」構想は、当然、台湾の事例を念頭に置いているのだろう。
期待したい。

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渋谷区の小学校建て替えに空中権を譲渡

日経新聞(2024.9.19)によると、古くなった小学校の敷地の空中権を隣接するマンション予定地に譲渡し、その見返りに建て替え工事費の多くを不動産会社が負担するらしい。
小学校の空中権100億円(20240919日経)

都内のマンションが高値取引されている現在では、容積率が上がってタワーマンションになれば、開発する不動産業者の収益は大幅に増加する。

具体的な分譲単価は想定以上になるのではないか

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令和6年地価調査発表

令和6(2024)年7月1日の価格を示す都道府県地価調査価格が発表された。

■全国の全用途平均・住宅地・商業地のいずれも3年連続で上昇し、上昇幅が拡大した。

埼玉県に注目すると、令和6年度の平均変動率は、景気が緩やかに回復し、上昇基調を強めており、住宅地、商業地は3年連続で上昇、工業地は11年連続の上昇となった。

埼玉県内の地価調査地点の平均変動率は、
住宅地+1.6%(前年1.5%)
商業地+2.7%(前年2.0%)
工業地+2.8%(前年2.8%)
都内マンション価格の上昇と今後の金利上昇懸念から、東京都に隣接する県南部を中心に上昇基調が強まっている。
さらに、再開発期待が高い浦和駅、大宮駅などの周辺を中心に上昇地点が広がっている。

埼玉県の地価調査概要はこちら

埼玉県西部地区の最近の地価動向はこちら

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南古谷駅に自由通路

2027年度末までにJR川越線南古谷駅に自由通路ができるらしい。
これまで南古谷駅は南口しかなかった。川越線の北側住民は迂回するしかなかった。
記事の写真では橋上駅化するらしく、利便性が向上するのは間違いない。
線路北側の農地を開発する気運も高まるだろう。

南古谷駅に自由通路(20240905埼玉)
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不動産投資額

これまで不動産投資が活発だったアメリカ,ヨーロッパ、中国の景気後退が明らかになって、相対的に日本、首都圏が世界首位に躍り出た。

不動産投資額、首都圏が世界首位に(20240821日経)

うん?
円安でトップということは、円をドルに置き換えると 数字は小さくなる?
円安時に世界一の投資額ということは、いまより2割円高になれば、ぶっちぎりになるのだろうか

確かに、千葉印西市の日本最大級のデータセンター「DPDC印西パーク」や、首都圏中央連絡道関連の流通拠点が増えていること。
東京都心三区に続々と作られる超高層ビルなど、目立つプロジェクトは多い。

その一方、景気が良くなった実感を感じない国民の多いのも日本の特徴ではないだろうか

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