カテゴリー別アーカイブ: ●埼玉県西部地域の状況

上田知事 企業立地へ開発促進

首都圏中央連絡道が成田空港まで開通し、湘南から北総まで繋がることを受けて、企業立地の用地不足が叫ばれている。

上田知事は圏央道周辺の開発に加え、県北地域にも企業誘致のために430ヘクタールの整備を進めようとしている。

圏央道開通 開発促進へ(20170106日経)

鑑定評価は、埼玉不動産鑑定所へ

成田まで圏央道が開通へ

来年2月26日、圏央道の境古河ICとつくば中央IC間が開通することになった。(h28/2/21埼玉、日経、朝日)
これにともない、神奈川藤沢から埼玉県を回り、成田空港までの圏央道が全線開通する。

圏央道川島インターから成田の近くの大栄ジャンクションまで約百キロ。
順調にいけば約一時間の距離だ。

これまで千葉市から東京を経由してきたことを考えれば所要時間は半分以下になるだろう。

すると、これからは、
混雑する東京を避けて、半日だけ観光できる町として川越を選ぶ旅行会社も増えるにちがいない。

首都圏北の玄関口としての埼玉県をアピールするチャンスになると期待できる。

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h28年地価調査発表

h27年地価調査価格が発表になった。

事務所を中心に活発な取引が進む東京とは違い、県内は人口減の都市が多い。

人口の増加する戸田市やさいたま市など県南部では地価上昇傾向。
県北部や秩父地域では下落傾向が依然続き、南北格差が広がっている。(h280921埼玉)

首都圏中央連絡道が、境古河~藤沢間が開通したため、東北道から東名湘南への接続がよくなった。
そのため、物流拠点の進出が相次ぎ、工業地は軒並みプラスが現れた。(h280921日経)

埼玉県の地価調査概要はこちら<
地価調査の個別地点は、こちら

埼玉県西部地区の最近の地価動向はこちら

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ヨーカ堂坂戸店閉店

8/26付け埼玉新聞によると、ヨーカ堂坂戸店が閉店になる。
ヨーカ堂坂戸店閉店(20160826埼玉)

かつて、坂戸の玄関口であった坂戸駅だが、周辺には大型店がなくなってしまう。
若葉駅周辺に店舗が集まっているのに対し、好対照だ。
残念だが、時代の流れなのだろうか。

ヨーカ堂については、川越店も閉店の動きがある。

閉店後の店舗利用はどうなるのだろうか。心配である。

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空き家問題

空き家については、様々な方策が出てきた。

空き家は所有者にとって 管理の負担がある
税金等費用負担がある
売ることに心理的負担がある

空き家であっても住宅用である場合には、今のところ固定資産税は200㎡まで6分の1課税、それを超える部分が3分の1課税と軽減されている。

一般的には、300平米以下のものがほとんどであろうから、300平米と考え、時価平米10万円の土地であれば、時価が3千万円、固定資産税課税標準額は2千万円程度(6.5万円/㎡)であろう。

 (6.5万円×200÷6)+ (6.5万円×100÷3) =433,333円 ×0.014(固定資産税標準税率) =6,067円

もちろん、このほかに都市計画税があり、建物にも課税される。
むしろ、都市計画税や建物の報が多いとも言える。しかし、通常、空き家の多くは築後数十年経過した建物であるから、建物に対する固定資産税と都市計画税は数万円であろう。

しかし、そうはいっても何にも使わず、収益も産まない不動産に毎年数万から十数万円のお金を負担し続けるのは、気が重い。

そこで売ろうとしたときに、これまでは居住用財産とはされなかったため、通常の不動産売却の譲渡所得税が課せられていた。
被相続人から引き継いだ取得価格は、通常かなり低い。したがって見なし取得原価たる、売却価格の5%が適用になり、売却額の9割方は課税対象になってしまう。
税率は2割とはいえ、手間がかかる割に仲介手数料を引いた手取額が少なくなると、売却するのにも気が重くなる。

そこで、国が用意したのは、昭和56年3月以前建築の家屋および敷地であれば、空き家であっても居住用財産と同じ3千万円控除を適用しようというもの。
条件としたのが、耐震基準適合建物付か、あるいは除却して更地化してから売るということを加えた。
空き家譲渡所得特別控除

これは、大都市の空き家を想定していると考えられる。

大都市でなければ3千万円もの控除額を満たすことはあまりない。
しかし、地価の高い東京では、たとえ百㎡でも4,5千万円になるものがあり、3千万円の控除は大きなメリット。空き家の多くは管理が不十分であり、不審火も予想される。新耐震基準以前の建物対象であるから災害時には、倒壊の恐れもあり、災害出動にも障害物となる。そうした空き家を除却してくれれば災害時の支障物がなくなる効果がある、ということだ。

それにしても、居住用財産売却の特別控除対象面積が200㎡から330㎡まで拡大されたり、今回の空き家譲渡所得の特別控除も、価格の高い地域に有利な制度。
東京などに住む財産家に利用されることが多くなる、と思われる。

高速料金 距離制へ

4月1日から高速道路の料金が36.6円/㎞に統一される。

さらに、出発地と到着地が同じであれば、どのルートを通っても同じ料金になる。

これまで、首都高速道路は入り口の料金所しかない、先払い方式のため、930円の料金設定だった。
そのため、3環状が完成しても、圏央道経由でなく、首都高速経由の方が料金が安い。
依然として首都高速の渋滞緩和は進まないことに繋がっていた。

そのため、どのルートを使っても料金同一、ということになった。

JRの一筆書きルートなら最低料金で電車に乗っていけるのと同じことができるようになる。
しかし、JRはその日だけだが、高速道路は翌日にもまたがることになる。

観覧車もあって子供たちに人気の高い「刈谷SA」
鬼平犯科帳の「羽生SA」など、サービスエリアめぐりをするだけで、高速道路から降りないで1周する利用者が出たらどうなるのだろうか

高速料金 距離制へ 圏央道値下がり 交通量増加へ

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固定資産税の過払い返還が増加

地方自治体の計算ミスを指摘し、返還を求める企業が続出している。
(日経新聞2016年3月29日)
固定資産税過払い 評価方法jみなおし

j-リートの53社のうち15社は過払い金の返還請求をし、中には2億円の返還を求めた例もあった。
取り壊した後の建物にも課税をしていたケースなど、一般にも見られるケースが含まれるが、特筆すべきは
倉庫の構造やグレードを誤り、数量もミスするなど、一見して分かりにくいところを専門の調査会社が調べ、間違いを指摘しているらしい。

固定資産税の建物評価は、個別の建物を市町村職員がチェックして課税額を求めているが、
建築士の資格を持たない職員が調査するにはどうしても無理がある。

総務省は、計算ミスが起きやすい原価積み上げ方式の評価方法を見直す方向で検討に入った、という。

建物の実際の取引価格を基に評価額をはじく手法になるらしい。

帳簿価格を基にするのかもしれないが、どの費用を加算し、どの費用は含めないことになるのか、
同じような時期に作られた建物が施工業者によって大きく請負額も異なることを考えると、どのようなことが起きてくるのか、不明なことが多い。

不服申立は、かえって多くなるのかもしれない。

平成28年地価公示が発表された

中国の爆買い人気も高まり、大阪心斎橋が45.1%の上昇を示す一方、東京銀座は史上最高値(銀座4-5-6山野楽器本店4010万円/㎡+18.6%)を付けた。

埼玉県も東京に近い地域、それも浦和、戸田、和光などマンション人気の高い地域には人口増が続いているが、その一方では、通勤圏を越える埼玉県北は下落が続き、県全体の住宅地は±0となった。

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物流拠点 続々

グローバル・ロジスティック・プロパティーズは、川島町上井草に物流施設「GLP川島」を3月着工する。来年4月完成予定。
地上4階建て延べ4万9千平米。

GLP川島の概要
GLP川島の位置図

川越市鴨田にもレッドウッド川越DCが建築中、現在外構部分を工事しており、来月には稼働しそうだ

レッドウッドカワゴディストリビューションセンターの概要

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坂戸に工業団地が

坂戸西ICに次いで、坂戸IC近くの農地が工業団地として整備される。

日経新聞によると、埼玉りそな銀行系列の大栄不動産が事業者として選定された。

日経新聞記事

坂戸IC北側の46haの農地。130人の地権者が土地区画整理事業を進め、2018年の事業着手を目指す。

坂戸西IC周辺が大和ハウス主導で行われているように、物流施設用地として整備されることになる。

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